종부세 공정시장가액비율 95% 상향 예정
종합부동산세 강화
내 보유세 얼마나 오를까?
공시가격 상승 + 가액비율 인상 이중 충격 — 대응 전략 지금 확인하세요
이재명 정부는 종합부동산세 공정시장가액비율을 2024년 60% 수준에서 95%까지 단계적으로 올릴 계획입니다. 서울 주요 지역 공시가격 상승세까지 겹치면 실질 종부세가 크게 오를 수 있습니다. 내 주택이 얼마나 영향을 받는지 미리 파악해두세요.
"집값도 올라서 공시가격이 뛰었는데, 종부세까지 오른다고 하니 매년 나가는 돈이 너무 부담돼요."
"1주택자인데도 종부세 내야 한다고 하는데, 나는 얼마나 나오는 건지 도무지 계산이 안 돼요."
종부세는 공시가격 × 공정시장가액비율로 과세표준을 산정합니다. 공시가격이 오른 상태에서 가액비율까지 60% → 95%로 오르면 실질 과세표준이 58% 이상 증가할 수 있습니다. 매년 9월 납부해야 하는 금액이 크게 달라질 수 있어요.
공정시장가액비율 변화에 따른 종부세 증가 시뮬레이션, 1주택자 vs 다주택자 영향 차이, 그리고 종부세 합산배제·특례 신청으로 절세하는 방법까지 — 핵심 대응 전략을 정리했습니다.
① 공정시장가액비율 인상 — 과세표준 얼마나 오르나 ② 공시가격별 종부세 예상 증가액 시뮬레이션 ③ 1주택자 특례 · 합산배제 신청 방법 ④ 다주택자 보유세 절감을 위한 3가지 전략
신청 기간을 놓치면 1년 더 기다려야 합니다. 미리 준비하세요.
| 연도 | 공정시장가액비율 | 과세표준 변화 |
|---|---|---|
| 2024년 | 60% | 기준 |
| 2025년 | 단계적 상향 중 | 증가 진행 중 |
| 2026년 (예정) | 95% 목표 | 약 +58% 증가 |
| ※ 공시가격 동일 가정 시. 실제 종부세는 세율·공제액·세 부담 상한 등 추가 요소 적용. | ||
공시가격별 종부세 예상 증가 범위
공시가 10억원
수십만원
연간 추가 증가분
공시가 20억원
수백만원
연간 추가 증가분
다주택 합산
1천만원+
연간 추가 증가 가능
1주택자 vs 다주택자 — 영향 차이
종부세 줄이는 3가지 핵심 전략
등록 임대주택, 공공임대 등은 합산배제 신청으로 과세표준에서 제외 가능. 1주택 고령자·장기보유 공제도 신청해야 적용됩니다. 단순한 행정이 아니라 수십~수백만원을 아끼는 일입니다.
종부세는 인별 합산 과세입니다. 배우자 증여를 통한 공동명의 전환 시 기본 공제 혜택이 늘어날 수 있어요. 다만 증여세, 취득세 등 추가 비용과의 득실을 따져봐야 합니다.
매년 오르는 종부세·재산세 합계와 향후 양도차익을 비교해야 합니다. 보유 기간이 늘수록 양도세 절세 효과도 있지만, 보유세 누적 부담도 함께 커집니다. 숫자로 비교해야 판단이 섭니다.
유의사항
·공정시장가액비율 인상은 정부 정책 방향이며, 시행 시기와 최종 비율은 공식 발표를 확인하세요.
·종부세 합산배제 신청은 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 국세청 홈택스에서 신청 가능합니다.
·1세대 1주택자 특례는 보유 기간·연령 조건에 따라 추가 공제가 달라집니다.
·세 부담 상한(전년도 대비 150% 한도)이 적용되어 급격한 세액 증가는 제한될 수 있습니다.
·정확한 종부세 계산은 국세청 홈택스 모의계산 서비스 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
Q. 공시가격 9억원짜리 아파트 한 채만 있어요. 종부세 내야 하나요?
1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 기본 공제가 적용됩니다. 공시가격 9억원이라면 현재 기준으로 종부세 과세 대상이 아닙니다. 다만 공시가격이 오르거나 가액비율 인상이 맞물리면 달라질 수 있으므로 매년 확인이 필요합니다. → 내 종부세 확인하기
Q. 집이 두 채인데 한 채는 지방에 있어요. 종부세 합산 방식이 어떻게 되나요?
종부세는 보유 주택의 공시가격을 인별로 합산해 과세합니다. 지방 소재 여부와 무관하게 합산됩니다. 다주택자 기본 공제는 9억원(부부 공동명의 시 각 9억원 적용 가능)이므로 합산 공시가격이 9억원을 넘으면 과세 대상이 됩니다. → 합산 종부세 계산하기
Q. 종부세 부담이 너무 큰데, 보유하는 게 맞을지 팔아야 할지 어떻게 판단하나요?
단순히 "종부세가 많다"는 이유만으로 판단하면 양도세 중과라는 더 큰 세금을 맞을 수 있습니다. 연간 보유세 부담과 예상 양도차익, 남은 보유 기간의 장특공제 효과를 함께 숫자로 계산해야 합니다. → 양도세 중과 분석 보기