⚠️ 2026년 5월 중과 재시행
다주택자 양도세 중과
4년 유예 끝났습니다
지금 팔면 세금이 얼마나 나올까? 버티면 유리할까?
2022년 5월부터 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 9일을 기점으로 완전히 재시행됐습니다. 이제는 집을 팔 때마다 중과세율이 그대로 적용됩니다. 미리 파악하지 않으면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
"집이 두 채인데 한 채 팔려고 하는데… 세금이 너무 많이 나온다고 해서 망설이고 있어요."
"중과 유예가 끝났다는 건 알겠는데, 실제로 세금이 얼마나 달라지는지 계산이 안 돼요."
2주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 기본세율(6~45%)에 +20%p가 추가됩니다. 3주택 이상은 +30%p. 양도차익 1억원을 가정해도 중과 전후 세금 차이가 수천만원에 달할 수 있습니다. 장기보유특별공제도 중과 적용 시 제한됩니다.
중과세율이 정확히 어떻게 적용되는지, 지역별·주택 수별 차이, 그리고 매도를 결정할 때 고려해야 할 핵심 변수를 정리했습니다. "지금 팔아야 할지 버텨야 할지" 판단 기준도 제시해 드립니다.
① 중과세율 정확한 수치 — 주택 수별 세율 비교 ② 지역별 적용 여부 — 조정대상지역 vs 비조정지역 ③ 장기보유특별공제 제한 — 얼마나 줄어드나 ④ 매도 vs 증여 vs 보유 — 다주택자 선택지 분석
이미 재시행 중입니다. 매도 타이밍을 놓쳤다면 다음 전략을 빨리 세워야 합니다.
| 보유 주택 수 | 지역 | 유예 기간 세율 | 중과 재시행 세율 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 | 조정대상지역 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 +20%p |
| 3주택 이상 | 조정대상지역 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 +30%p |
| 2주택 이상 | 비조정지역 | 중과 미적용 (기본세율 유지) | |
| 장기보유특별공제: 중과 적용 시 공제율 제한 — 보유 기간 혜택 크게 감소 | |||
양도차익 규모별 세금 차이 (2주택자 예시)
양도차익 5천만원
+수백만원
중과 전 대비 증가분
양도차익 1억원
+수천만원
중과 전 대비 증가분
양도차익 3억원
+1억대
중과 전 대비 증가분
다주택자가 선택할 수 있는 3가지 길
유의사항 및 주의사항
·조정대상지역 지정 여부는 보유 주택 소재지 기준으로 확인해야 합니다.
·일시적 2주택자는 중과 대상에서 제외될 수 있으므로 요건 확인 필요.
·상속·증여 주택은 주택 수 산정 방식이 다를 수 있습니다.
·2026년 5월 9일 이전 계약 건에 대한 경과 규정 적용 여부를 확인하세요.
·실제 세금 계산은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
Q. 2주택자인데 비조정대상지역 주택을 팔면 중과가 적용되나요?
비조정대상지역 소재 주택은 중과세율이 적용되지 않습니다. 기본 누진세율(6~45%)만 적용되므로 상대적으로 세 부담이 적습니다. 단, 주택 소재지뿐 아니라 다른 주택의 소재지도 함께 고려해야 합니다. → 정확한 조건 확인하기
Q. 이미 집을 내놨는데 아직 계약 안 됐어요. 언제 계약해야 중과 안 받나요?
2026년 5월 9일 이전 계약 분에 대해서는 정부가 국무회의에서 유예 적용 여부를 논의했으나, 최종 확정 내용은 반드시 공식 발표를 확인하셔야 합니다. 계약일 기준인지 잔금일 기준인지도 중요합니다. → 최신 기준 확인하기
Q. 장기보유특별공제를 받으면 중과세를 피할 수 있나요?
중과세가 적용되면 장기보유특별공제 공제율이 크게 제한됩니다. 오래 보유했다고 해서 절세 효과가 그대로 유지되는 것이 아니에요. 보유 기간이 길수록 손해가 더 커질 수 있는 경우도 있습니다. → 장특공제 개편 상세보기